St. Joe feuert auf Hochtouren (NYSE:JOE)

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Ich habe zuvor zwei optimistische Artikel über The St. Joe Company (NYSE:JOE) geschrieben.

Erstens habe ich im September 2021 und zweitens letzten Herbst einen bullischen Artikel geschrieben, als die Aktien bei 36 US-Dollar gehandelt wurden. Seit diesem letzten Artikel sind die Aktien auf über 61 US-Dollar gestiegen. Trotz meiner optimistischen Einstellung war ich etwas schockiert über die Rendite von 70 % in weniger als einem Jahr. Wie viele andere hatte auch ich angesichts der steigenden Hypothekenzinsen mit einer leichten Abschwächung im Immobiliensektor gerechnet.

Ich wollte mir die Ergebnisse des zweiten Quartals ansehen und feststellen, ob die Aktien jetzt voll bewertet sind oder ob noch weiteres Aufwärtspotenzial besteht.

Die St. Joe Company hat ein etwas schwierig zu verstehendes Geschäft. Aus diesem Grund steht es seit über zwei Jahrzehnten im Fokus von Leerverkäufern. Zuletzt veröffentlichte Hedgeye, dass die Aktien von JOE ein Minus von 35–40 % verzeichneten.

Im Laufe der Jahre hat sich JOE von einer Grundstücksbank zu einem Immobilienentwickler mit einer Reihe von Joint Ventures entwickelt. Das Unternehmen besitzt über 169.000 Acres Land, 86 % davon liegen in Walton, Gulf and Bay County. Wie Sie auf der Karte unten sehen können, liegt der größte Teil der Fläche zwischen Destin und Panama City, FL.

JOE-Präsentation 2023

Der Betrieb in St. Joe wird in drei Segmenten ausgewiesen: (1) Wohnen, (2) Gastgewerbe und (3) Gewerbe.

Erstens entwickelt und verkauft JOE im Wohnsegment Eigenheime und Grundstücke an Hausbauer und Verbraucher.

Zweitens entwickelt und besitzt das Gastgewerbe Hotels und Golfclubs und betreibt einen privaten Mitgliederclub.

Schließlich befasst sich das Gewerbesegment hauptsächlich mit der Vermietung von Gewerbeimmobilien.

Wir werden die Ergebnisse des zweiten Quartals für die Segmente Wohnen und Gastgewerbe durchgehen. Das kommerzielle Segment ist derzeit zu klein, um in Bezug auf die Bewertung einen Ausschlag zu geben.

Die Finanzergebnisse im zweiten Quartal waren enorm und die Aktien stiegen bei der Veröffentlichung um über 20 %.

St. Joe Aktienchart

Das Wohnsegment profitierte davon, dass mehr Grundstücke verkauft wurden und diese Grundstücke zu höheren Preisen als 2022 verkauft wurden.

Das Unternehmen verkaufte im zweiten Quartal 2023 300 Grundstücke im Vergleich zu 231 Grundstücken im zweiten Quartal 2022. Darüber hinaus wurden die 300 Grundstücksverkäufe auf 10 verschiedene Gemeinden verteilt. Der durchschnittliche Grundumsatz pro Homesite stieg auf 153.000 US-Dollar im Vergleich zu 83.000 US-Dollar im zweiten Quartal 2022.

Das Neubausegment des Immobilienmarktes boomte in den letzten 18 Monaten. Hypothekenzinsen, die sich 8 % nähern, scheinen den Sekundärmarkt eingefroren zu haben, da bestehende Hausbesitzer nicht verkaufen und ihre niedrigen Hypothekenzinsen von 3 % oder weniger aufgeben wollen. In der Folge scheint dies die Nachfrage nach Wohnraum stark in Richtung Neubauten getrieben zu haben. Der gesamte Wohnungsbausektor gehörte 2023 zu den leistungsstärksten.

Refinitiv, Reuters

Glücklicherweise hat JOE immer noch einen großen Rückstand an Baugrundstücken unter Vertrag.

Zum 30. Juni 2023 hatte JOE 1.825 Wohngrundstücke unter Vertrag, zu einem durchschnittlichen Preis von 87.000 US-Dollar pro Grundstück. Letztes Jahr hatte JOE einen Vertrag über 2.172 Wohngrundstücke zu einem Preis von ca. 77.000 US-Dollar pro Grundstück. Es ist immer wichtig zu beachten, dass es sich bei diesen Losverkäufen um Verkäufe mit hoher Marge und einer Marge von 60 % handelt.

Darüber hinaus verfügt JOE über eine große langfristige Pipeline an Grundstücken in verschiedenen Entwicklungsstadien. Es sind 23.127 Lose in der Pipeline, die in den nächsten 7 bis 8 Jahren für stabile Verkäufe sorgen dürften.

St. Joe-Präsentation 2023

Der Verkauf von Wohngrundstücken boomte in den letzten zwölf Monaten und es scheint kurzfristig keine Nachfrageschwäche zu geben.

Im zweiten Quartal stiegen die Einnahmen aus dem Gastgewerbe um 52 % von 29,6 Mio. US-Dollar auf den Quartalsrekord von 45,1 Mio. US-Dollar.

Wie Sie unten sehen können, verfügt JOE über eine enorme Pipeline an Immobilien, die für 2023 und darüber hinaus geplant sind.

St. JOE-Präsentation 2023

Es ist wichtig zu beachten, wie viel Entwicklung seit 2020 auf JOE-Liegenschaften stattgefunden hat. Anfang 2020 gab es im JOE-Komplex nur 71 Hotelzimmer für Besucher. Mittlerweile gibt es über 1.177 Hotelzimmer. Allein im Jahr 2023 eröffneten fünf Hotels mit 646 Zimmern. Natürlich steigern all diese Entwicklungen und neu gewonnenen Annehmlichkeiten den Wert der verbleibenden Baugrundstücke und das ist einer der Gründe, warum wir in den letzten Jahren einen so starken Anstieg der Grundstückswerte beobachten konnten.

Ich war vom Managementteam bei JOE beeindruckt. Von 2019 bis 2022 stieg der konsolidierte Umsatz von 127 Millionen US-Dollar auf 428 Millionen US-Dollar. Allerdings hat JOE trotz des massiven Wachstums die Betriebskosten unter Kontrolle gehalten. Sie sind weder auf Einstellungstour gegangen noch haben sie die Kontrolle über die Marketingausgaben verloren.

JOE-Präsentation Mai 2023

Trotz des massiven Umsatzwachstums in den letzten Jahren ist der Anteil der Betriebskosten am Umsatz deutlich auf nur noch 9 % gesunken.

Das Geschäftsmodell von JOE ist weiterhin schlank und weist eine große operative Hebelwirkung auf. Ich erwarte nicht, dass ein künftiges Umsatzwachstum von 20–25 % mit einem enormen Anstieg der Mitarbeiterausgaben oder der aktienbasierten Vergütung einhergehen wird. Das Management konzentriert sich darauf, die Betriebskosten unter 10 % zu halten.

JOE hat einen Unternehmenswert von 4,1 Milliarden US-Dollar. Letztes Jahr habe ich das Unternehmen mit 3 Milliarden US-Dollar bewertet.

Allerdings war das höchstwahrscheinlich zu konservativ. Schließlich ist JOE ein schnell wachsendes Unternehmen mit einer Wachstumsrate von 28 % und der Aussicht auf eine ähnliche Wachstumsrate in den nächsten Jahren.

JOE-Präsentation 2023

Meine Gewinnschätzung aus Eigenheimverkäufen liegt für 2024 bei etwa 100 Millionen US-Dollar. Da es sich um ein schnell wachsendes Unternehmen handelt, wende ich für dieses Unternehmen ein 25-faches Multiplikator an. Das sind etwa 2,5 Milliarden US-Dollar für das Wohnsegment.

Für wiederkehrende Einnahmen aus dem Gastgewerbe und der Werbung erwarte ich im nächsten Jahr eine Nettoliquidität von 95 Millionen US-Dollar. Ich würde ein 20-faches Multiplikator für diese wiederkehrenden Umsätze anwenden, die um 30 % pro Jahr gewachsen sind. Das entspricht einer Bewertung von 1,9 Milliarden US-Dollar für das Gastgewerbe- und Gewerbesegment. Die Gesamtbewertung beträgt 4,4 Milliarden US-Dollar gegenüber einem Unternehmenswert von 4,1 Milliarden US-Dollar. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass JOE angemessen bewertet ist, wenn man bedenkt, dass das Unternehmen in diesem Jahr aufgrund des enormen Umsatzbooms möglicherweise zu viel verdient.

Die St. Joe Company hat meine kühnsten Erwartungen im letzten Jahr übertroffen. Ich hätte nie erwartet, dass ein Immobilienunternehmen angesichts von Hypothekenzinsen von 7 % eine so starke Nachfrage verzeichnen würde. Die Nachfrage ist ein Beweis dafür, wie viele Menschen weiterhin in den Panhandle von Florida abwandern und wie groß die Nachfrage nach neuen Eigenheimen angesichts des Stillstands des bestehenden Immobilienverkaufsbestands ist.

Ich erwarte, dass sich die Aktie in den nächsten ein bis zwei Jahren stabilisieren wird, bevor es zum nächsten großen Anstieg kommt. Die Aktien sind voll bewertet und ich befürchte, dass das Unternehmen aufgrund der Covid-bedingten Migration nach Florida und der bizarren Hypothekensituation, die den Bestand an bestehenden Häusern auf dem Markt begrenzt hat, zu viel verdient hat.

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Offenlegung des Analysten: Ich/wir haben eine vorteilhafte Long-Position in den Aktien von JOE, entweder durch Aktienbesitz, Optionen oder andere Derivate. Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und er drückt meine eigene Meinung aus. Ich erhalte dafür keine Vergütung (außer von Seeking Alpha). Ich stehe in keiner Geschäftsbeziehung zu einem Unternehmen, dessen Aktien in diesem Artikel erwähnt werden.

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